根据通知，接下来开发商怎么卖房？| 楼先生问答NO.483
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上一期，有人后台留言——为什么不能太乐观，跟疫情无关，同时又犯不着太悲观，却跟疫情有关？
我解释一下：对于2020年楼市不能太乐观，之所以跟疫情无关，是因为即便没有疫情，楼市基本面，即供应量越来越大，限价红利越来越少，需求不一定还能跟上。因此，能维持住去年的成交量、活跃度就不错了。
另外一点——不能太悲观，大家都看见了，政府已经在扶持房地产了，降息10个基点，虽说是定向降息，主要是环境严重地区企业的融资成本，扛过这几个月。但我们知道，对楼市影响不言而喻。楼市若是扛不住了，真正有力度的救市，一定会出现。
现在有一个问题：疫情，真的会造成地产销售的一次大变革吗？反正，对于VR看房、直播卖房、网上成交等，我不是很相信。我始终认为，买房，一定要去一趟售楼处。
但考虑到大家对肺炎的恐惧心理，今年上半年，房地产销售会有一些变化和不同，根据杭州《关于积极落实疫情防控措施做好房地产市场销售工作的通知》，最终目标是：减少面对面接触。
1、新房：大部分售楼处，今明两天会正式对外开放。目前余杭区待定，2月20日之后会另有通知。售楼处不能大规模的人群集中，一旦发现疫情，售楼处就会被立即勒令关闭，并且法人将承担责任。
2、购房者必须网上报名参与摇号购房，明确防控期间不再邀请购房者到公认摇号现场。至于如何购房者如何选房，到时可以看看凤起钱潮怎么操作。
3、官方倡导通过视频远程选房。如果确需线下选房，人与人之间距离要1米以上。提前到达者要在室外空旷处等候。
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580万、以旧换新、钱江世纪城/萧山市北
@chuxf
你好，原三房想置换成四房，600万预算，考虑萧山市北和钱江世纪城，现在纠结是市北的次新房比如江南之星，还是老破大国泰花园、新白马公寓，或者钱江世纪城的老四房比如佳境天城、顺发丽锦。小区环境和居住面积不可兼得，求教老师该如何选择？新房值得考虑吗？
楼先生：佳境天城和顺发丽锦处于钱江世纪城一带，江南之星则位于市北板块，国泰花园、新白马公寓是正宗的萧山老城区范围内。在预算可控之内，先选地段，再选房子。也就是说，谁与你的活动半径更匹配。从楼盘自身来讲，应该是江南之星最好，滨江的品质、滨江的物业，而且整个小区也比较有规模。
至于钱江世纪城，与市北相比，地段方面更占优势，毕竟紧贴着奥体核心区，今后能够享受城市级的资源配套。而国泰花园和新白马公寓是另一个选择方向，购买逻辑也会不同，这里是萧山的市中心，学区、配套、居住氛围都很好，本地人居多。
如果你的工作靠近滨江奥体那一带，以及从区域发展来讲，建议关注市北或钱江世纪城，而且不着急的话，还是可以摇一下新房的，钱江世纪城、市北板块，不仅有御虹府、拥翠府这样的在售楼盘，还有其它不少纯新盘项目，比如绿城的桂语听澜，以及滨江的其它楼盘。
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500万、浦沿/世茂栖棠誉湾、之江板块
@妮子
老师，您好！我在滨江上班，孩子在滨江上学，老公在富阳上班。刚卖了东和云第，准备置换一套500万左右的房子。手上目前有一套萧山南部新城的期房，2021年交房。二手房目前没有看到合适的，想咨询下老师是继续看二手房还是摇新房？二手房和新房有没有推荐的？
楼先生：最理想的选择就是同板块内置换，能最大程度地保持原有的生活轨迹。只不过在浦沿一带，二手房若没看到的合适的，新房选择就比较少了。到目前为止，只有一个楼盘可以重点关注，就是世茂的栖棠誉湾。另外，建议二手房也应该继续关注。
要是栖棠誉湾不喜欢，或价格不匹配，有另一个选择方向——之江。500万左右的预算，可以关注云境和珊瑚世纪这两个新盘，都可以买到比较大的居住面积了，而且从通勤角度看，也符合你们的要求。大致是这样：不管新房还是二手房，先考虑浦沿，然后之江作为备选。
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300万/现房/投资为主、运河新城、新街
@施露璐
总价300万，以投资为主，工作在滨江星光大道，老师有什么好的盘推荐吗？
楼先生：既然是投资为止，那就很明确了：一，暂时不要买二手房，在限价之下，二手房要实现大涨是比较困难的事情。二，抛开区域限制，盯着那些限价红利较大的红盘。虽然短期会有疫情影响，但长远看，至少杭州楼市的基本面不太会有很大的变化。
三百万的承价能力，目前杭州东南西北都还有的选。今年关注度比较高的板块，可能还是城北的勾庄板块，不仅有幸福里，还有璀璨澜庭、运河云庄，以及融信的沁澜。另一个呼声很高的板块是三墩北，主要那里有一个现房。
说到现房，不管是投资还是自住，会是今年市场上的一大热点，毕竟买到就可以交付了。类似的现房选择，还有桃源的联发项目、丁桥的东方邸以及电建泷悦华府。至于其它板块，今年或许可以关注一下萧山新街板块，保利和中铁各有一个纯新盘。
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限价/一手房、风险可控、投资/留好后路
@米卢的卢
请教一下。我和爱人已经没有房票了，老人手里有一套长寿桥小学学区房（位于百井坊巷）60方老破小，目前3000多租金收入。想卖掉这套房子，以老人的名义再摇一套新房用作投资。您认为这套房子应该卖掉还是继续持有？如果卖掉，哪些楼盘适合投资？
楼先生：在限价控制之下，其实绝大多数都不怎么会升值。有很好的学区作为支撑，或者区域有很大的利好，相对来讲，房价会更稳定一些。所以想折腾的话，而且要是能摇得到限价红利较大的红盘，还是划得来的。只不过要看你运气如何了。
如果你用不到，没有这笔稳定的租金收入，也不会影响你们生活的话，可以卖掉去拼一下运气。只是热门的、限价红利大的红盘，没有一个会是容易买的。所以，最好要有几个备选，要留好后路。
尤其到了今年，市场会进一步分化，有价差的楼盘，聚集效应只会越来越强。至于哪些楼盘适合投资，就跟中签率来吧。当然，只要不是买到特别烂的楼盘，限价之下的一手房，风险还是可控的。
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700-800万、未来科技城、申花、大关
@Fuululu
有一套136方的西湖区山水人家老房，考虑资产优化下置换一套总价700-800W，投资升值用。主要考虑地段、地铁、学区、商业配套。这个总价段的新房，有推荐的吗？父母觉得我这样太折腾，请问我有这样折腾的必要吗？
楼先生：尽管山水人家的地段很不错，但从产品本身看，是可以更新换代一下了。相比那个时候的产品，现在新房在各方面都发生了很大的迭代。再说资产在一定阶段也需要及时腾挪优化，只有这样才能保持竞争力。有七八百万的预算，选择余地很大，不至于很折腾。
至于推荐，一个可以往未来科技城核心区域，近一点有天空之城这样的选择，高层、洋房都有，今年下半年叠墅也会上市，往西一点还能关注一下湖畔雲庐的叠墅。与山水人家相比，用传统眼光看，与市中心的距离是远了，但未来科技城是一个生机勃勃的板块，区域本身就很值得买。
另外，大量的选择集中在申花，这个城西改善最聚集的板块，只有学区稍微弱一点，其它方面都符合你的要求。比如养云静舍、九龙仓和古翠隐秀，还有余杭塘路南面的锦绣公馆、古翠蓝庭。总之尽量就近置换吧，稍微距离再远一点，还可以盯一下杭源里这个楼盘。开盘节点从猪年拖到了鼠年，不知道价格还有没有惊喜。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络